Капремонт: де-юре, де-факто, кто виноват и что делать? Федеральный закон регоаментирует работу фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, но проблемы есть. . .

ТСЖ: «журавли» против «синиц»

На фоне грандиозных преобразований подмосковного Жуковского в Национальный центр авиастроения самой значимой, сугубо городской, проблемой остается так и нерешенный до сей поры вопрос о получении федеральных средств на капремонт нашего обветшавшего жилого фонда

Де-юре

В п. 4 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» фигурирует такое понятие, как предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда. Это «…предоставление Фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации или в установленном настоящим Федеральным законом случае местным бюджетам на безвозвратной и безвозмездной основе на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда».

Однако не всякое муниципальное образование вправе рассчитывать на государственную поддержку. Для желающих воспользоваться таковой в том же законе прописан целый «букет» условий. И временных, и количественных:

«Глава 5. Условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда

Статья 14. Перечень условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда

1. Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств при условии:

3) наличия нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, и наличия товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования… претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, в:

а) не менее чем пяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2010 года не менее чем в десяти процентах многоквартирных домов и до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах таких домов, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2009 года;

б) не менее чем десяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах многоквартирных домов, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;

в) не менее чем двадцати процентах многоквартирных домов, — в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2011 года…».

Де-факто

Таким образом, в прошлом году город не получил федеральных денег, поскольку не смог охватить деятельностью ТСЖ положенных 5% своих домов. В этом году необходимая квота возросла уже до 10%. Иными словами, если к концу 2009 года ТСЖ не «обоснуются» в 60 — 70 жуковских домах, снова наш капремонт плакал горючими слезами. На сегодняшний день количество ТСЖ — «пионеров» стабилизировалось на уровне одного десятка.

Кто виноват?

Как всегда, в социальных неполадках виноват сугубо человеческий фактор. Точнее, произошла подмена целей организации ТСЖ как основной формы реформирования ЖКХ. Изначально у нас в Жуковском главной целью создания ТСЖ стало управление общей собственностью – подвалами и другими нежилыми помещениями в отдельно взятом доме. И горожан здесь можно и главное – нужно понять. Доход от аренды «родного» подвала как раз и есть та «синица», которая гораздо ощутимее, реальнее, понятнее и ближе заоблачного федерального «журавля». Однако, как вскоре стало ясно, такими упитанными «синицами» в Жуковском могут похвастать далеко не все дома. Да и те в основном расположены в «старом» центре. Собственно, поэтому так узок оказался круг «пионеров».

Последовать почину, не имея «подвально-чердачной» благодати, оказалось крайне сложно. Здесь, во-первых, необходимо, чтобы в доме нашелся хотя бы один инициативный «охотник за журавлями» и организовал учредительное собрание домового юрлица. Но это даже меньше, чем полдела. Дальше – выборы правления, ревизионной комиссии и, что самое «страшное», наем бухгалтера. «Страшное» – потому что это дополнительные расходы из своего кармана. Ведь бухгалтеры нынче, как известно, бесплатно не работают.

И, тем не менее, даже оплата штата – «это зло еще не так большой руки». По количеству такой инициативный костяк составляет около 10% всех квартир в доме. В нашем среднем жуковском доме (ЖСК, понятное дело, не в счет – они такими родились) зачастую это просто нереально.

Руководствуясь таким набором соображений по поводу ТСЖ, жуковчане в прошлом году сделали резкий «крен» в сторону организации в своих домах домкомов. Проще, менее затратно, гораздо быстрее и никаких юрлиц. При этом и за подвалы можно «повоевать», и за придомовые участки… Вот только с капремонотом за госсчет домкомы сочетаются плохо. Точнее, вовсе не сочетаются. «Москва», в лице 185-го федерального закона, «слезам домкомов» не верит.

Что делать?

Практически весь прошлый год был потрачен на споры о том, что лучше: ТСЖ или домкомы? А ведь в этих, зачастую бурных, поисках правильного ответа у команды знатоков от ЖКХ нет-нет да и проскальзывало правильное слово «объединение». Только, к сожалению, относилось оно к разрозненным домкомам. И к капремонту никакого отношения не имело. Не те цели были.

Возможно, если бы основной целью год назад был поставлен именно капремонт, то как средство его достижения неминуемо возникло бы такое ТСЖ, организация которого требовала минимальных затрат и по деньгам, и по необходимой доле инициативных жителей.

Думается, что в этом случае взгляд любого жаждущего бесплатного капремонта пробежал бы всю статью 136 Жилищного кодекса, а не остановился бы только на первом ее пункте:

«Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц».

Как мы помним, 185-й закон регламентирует количество (точнее, процентное содержание) именно домов, а не самих ТСЖ. И тогда «в задачке спрашивается», а что мешает определить в городе несколько компактных микрорайонов и организовать в них по одному ТСЖ? Ведь если заглянуть в комментарии к п. 2 ст. 136 ЖК РФ, то можно увидеть, что «основным требованием для объединения собственников жилых помещений нескольких многоквартирных домов следует считать их компактное расположение, объединение элементами инфраструктуры и инженерно-техническими сетями и оборудованием» (комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации под ред. М. Ю. Тихомирова, изд. Тихомирова М. Ю. , 2005 г. , ст. 136).

За примерами далеко ходить не надо. Взять хотя бы все тот же наш «старый центр». Уж куда компактнее. И почему здесь не организовать общими усилиями, для общей цели одно ТСЖ. В «федеральный зачет» может сразу пойти не один десяток состарившихся домов. Есть у нас и другие примеры.

Кому надо и кто может?

Совершенно очевидно, что самая заинтересованная сторона здесь – это жители. Однако одной только их инициативы для такого объединения явно недостаточно. Необходимы еще заинтересованные. И ведь они есть.

Начнем с администрации. Нужен ли ей капремонт? Да. И, может быть, даже больше, чем жителям. Жаль только, что не по жизни, а по линии административной ответственности. При этом про административные возможности для определения «объединенных» ТСЖ говорить просто излишне.

Далее – Совет депутатов. Помочь своим избирателям и юридически, и нормотворчески – прямая депутатская обязанность. При полном наборе возможностей.

Теперь – управляющие компании. Капремонт им интересен не только оттого, что именно им и предстоит «осваивать» федеральные деньги (точности ради надо сказать, что деньги будут распределять сами ТСЖ, поэтому возможны некоторые варианты. Но в общем и целом это так). Но еще и потому, что исчезнет негативный фон недоремонта. А ведь на этом фоне заслуги компаний в текущем ремонте зачастую выглядят для жителей, мягко говоря, бледно.

Со своей стороны наша редакция понимает, что мало «вбросить» идею, тем более в таком многотрудном деле. Важнее обеспечить информационную поддержку на всем протяжении ее воплощения.

Михаил Петухов